的职业观念，当时职业正处于在不确定性中寻觅确定性的进程，企业需求锚定确定性资源。

  在职业开展的第一个十年（2000-2010），城镇化盈利开释，住所需求足够，职业高斜率增加，房企则是粗野成长。在这个阶段房企的开展形式简略粗犷，只需专心于继续地快速地开发就能快速开展。

  在职业开展的第二个十年（2011-2020），方针调控日益精细化、精准化，职业周期性动摇，不再遍地是时机，也有危险。在这个阶段房企的开展形式重视结构性的时机，构建才能驱动的开展形式，如产品驱动、出资驱动等。

  那么在未来的十年中房企应该具有怎样的开展形式？从微观环境及职业特征来看，职业周期逐步被熨平，房企的开发才能现已较为老练，同质化也日益严重，房企需求新的护城河。

  亿翰以为，当时有一类通向未来的战略开展形式特别值得重视，即双轮驱动形式。双轮驱动形式有利于事务协同互补，也有利于才能的拓展。房企不只有超卓的开发才能，也有抢先的运营管理才能。

  房企双轮驱动形式是指“住所开发+M”的形式，M是指除住所开发以外的战略性工业板块。房企的双轮彼此和谐、继续发力、统筹推动。房企既经过布局“M”事务强化资源的触手，也致力于打造第二增加曲线。现在职业界已有不少房企布局和开展双轮驱动形式，房企关于第二个“轮子”的事务挑选也有多种，如“住所+持有物业运营”、“住所+代建” “住所+金融”等多种双轮驱动形式。

  现在来看“住所开发+持有物业运营”的双轮形式较为老练，也是大部分房企的共性挑选。部分前期布局的房企现已构成必定的竞赛优势，为企业中长时间开展带来了新的动力。

  双轮驱动形式关于补足房企的多种才能也极为重要，开发才能已不再是在新十年房企立于不败之地的护城河，也不是房企完成差异化竞赛的要害要素，而第二个“轮子”带来的运营才能却有可能是房企在未来竞赛中的取胜要害。

  当时大部分房企均已着力构建“住所开发+持有物业运营”的双轮驱动形式，其间运营较好且已构成工业优势的房企大致能够分为两类：

  一类以华润置地、大悦城、金茂、鲁能等为代表的国央企这类企业依托资源端的优势，经过本钱运作完成快速开展。

  华润置地2005年末收买母公司的租借事务进军商业地产，构建“住所+商业”双轮驱动形式。2016年建立“出售物业+出资物业+x”商业形式，持有物业运营初次成为双轮驱动的中心，与开发物业相同重要。现在华润置地持有物业调集购物中心、工作楼、酒店以及长租公寓多种业态，首要代表商业地产产品有万象城、万象汇。大悦城2007年在西单开业首家大悦城，敞开了布局持有物业的先河。现在大悦城持有物业调集购物中心、工作楼、酒店、长租公寓以及服务式公寓等多种业态，首要代表商业地产产品有大悦城、祥云小镇。鲁能集团2015年正式对外发布商旅工业战略布局，打造“酒店+商业综合体”的工业格式，标志着鲁能持有业态运营初具雏形。

  另一类以龙湖集团、新城控股等为代表的民营企业，这类企业经过灵敏的机制完成快速开展。

  如龙湖集团于2011年建立商业地产部，建立商业战略，方案未来每年出售回款的10%用于商业物业出资，每年新开工量的12%作为商业项目留存。现在龙湖集团旗下持有物业调集购物中心、长租公寓、酒店以及写字楼等多种业态，代表产品线有天街、星悦荟、家悦荟以及长租公寓品牌冠寓。

  房企双轮驱动形式中持有物业租金收入成为企业收益增加的重要一极，一起运营性物业价值也成为了企业财物的重要组成部分。如华润置地的租金规划历年来都坚持了较快的增加速度，五年的总租金规划复合增加率达20%，其开展规划及收益归于职业抢先。2020年上半年，华润置地的租金收入及租借率遭到疫情影响，租金收入和租借率别离为105.4亿元、77.4%。

  双轮驱动形式对房企通向未来的价值不行忽视。在资源端，双轮驱动形式有着翻开政府触摸面、满意资源获取硬性门槛和有用下降资源本钱的作用。在本钱端，双轮驱动形式有助于房企进行本钱运作和取得更高的本钱估值。在才能端，双轮驱动形式有着提高项目溢价，完成轻财物输出的优势。

  为了获取资源，房企有必要与作为资源供应方的政府广泛触摸，此刻“M”事务将成为显性化的标签。比方地方政府在土地出让的进程中比较重视房企的招商才能和运营才能，“M”事务有助于提高房企的影响力，有利于为政府所了解，然后扩展政府触摸面。万达前期的开展进程很好的印证了这一点，根据强壮的招商才能以及区域盘活才能，万达能够满意地方政府的开展诉求，因而非商场化的政府订单形式是万达快速获取资源的重要方法。

  当时一线及部分中心二线城市逐步进入存量阶段，政府出让资源已不再是价高者得的准则，而且要满意政府城市更新、招商引资、打造城市手刺等多方面的需求。现在越来越多的城市在土地出让的阶段，会设置相关的招商引资和运营的条件。双轮驱动形式在满意资源获取的门槛中显得日益重要。

  房企双轮驱动形式将会有用下降资源本钱。房企在与政府洽谈获取资源的进程中，经过持有物业的开发运营，能够有用地激活城市板块，提高周边的土地价值，也有利于打造城市手刺。关于这样的资源，双轮驱动的房企能够完成低本钱获取。以华润置地杭州城北副中心项目为例，拿地均匀楼面价为7246元/平，而周边项目均匀楼面价为19208元/平，华润拿地本钱仅为其他企业拿地均匀本钱的62%。房企双轮驱动形式获取资源，将有用下降30%左右的本钱。

  双轮驱动形式在资源获取上具有必定的优势，所以部分房企在实操层面挑选对持有物业事务进行反哺：

  一是持有物业运营提早介入到资源获取和项目规划规划，尽量削减后续运营的困难。

  三是选用集团孵化形式。国央企多选用这一方法，如华润集团获取持有运营类项目会在住所进入出售阶段和持有类物业相对老练后挑选注入华润置地。华润置地以“配股结合现金”的方法收买相关财物，而且一般选用估量市值折价的方法。从根本上处理拿地开销、开发开销及本钱沉积在财政目标上的错配。

  “三道红线”融资收紧以来，双轮驱动形式融资优势进一步闪现，现在已有不少房企经过持有物业项目扩大融资途径。

  以ABS发行状况为例，2020年新城、华润等企业请求发行多宗ABS，现在新城请求发行ABS规划到达145亿，华润置地到达122亿，在同规划房企中处于抢先地位。除拓展融资途径外，双轮驱动形式也有利于下降融本钱钱，华润、龙湖、大悦城等融本钱钱远低于同规划企业。

  在本钱商场估值层面，“住所开发+持有物业运营”双轮驱动形式享用更高的PE。职业住所出售的增速将会有所放缓，可是持有物业的价值将逐步闪现，未来租金的增加速度将会加速，持有物业价值也会水涨船高。因而在本钱商场的一向逻辑中，持有物业运营一向有更高的估值。

  结合国内外首要商业地产企业来看，美国REITS中工作的均匀PE为28-36倍，零售的均匀PE为20-32倍，港资商业地产企业零售和工作的均匀PE为14-19倍，内房龙头房企零售和工作的均匀PE为26-36倍。以华润置地和龙湖集团为例，华润和龙湖2019年PE别离为10.2倍和11.6倍，而商业对应的赢利别离仅占9%和10%，以此来计算，商业部分的估量值能够到达26-36倍。因而比较于住所开发均匀6-8倍的PE，“住所开发+持有物业运营”的双轮驱动形式有利于房企享遭到更高的估值。

  双轮驱动形式一方面项目享用区域价值提高带来的溢价，另一方面也将享遭到项目配套及运营带来的溢价。从项目3公里半径内的新房均价与全市均价的比较来看，大悦城具有商业配套及运营的21个项目中16个项目3公里内新房均价高于区域内出售均价，项目出售均价高于项目3公里内新房出售均价。华润和新城的份额别离为70%和22%，双轮驱动形式有利于提高项目的溢价才能。

  当时房企的住所开发事务日趋老练，已有部分房企经过代建完成了住所开发才能的输出。未来在持有物业运营方面也必将呈现这一趋势，这也将构成房企新的护城河。从项目的规划规划才能、项目的招商才能、项目的物业管理才能等方面，持有物业运营不再是被迫的接纳财物，而是经过构成标准化的运营及服务体系，完成轻财物形式输出。

  从轻财物形式的输出途径来看，一是经过输出标准化的管理形式，如万达2018年提出未来新增万达广场将完成70%是轻财物形式，二是经过协作开发，依托于标准化的运营及服务体系与其它房企打开协作。

  从外部来看，近年来职业地价高企，房企拿地本钱偏高，财物价格与运营价值产生违背。在这一布景下，职业界遍及存在运营价值短期内难以表现的问题。

  从内部来看，首要是长时间本钱投入有限，部分企业对商业运营的判别根据地产思想，在决议计划上呈现必定误差。

  在本轮周期中商场快速开展，房企的竞赛进入白热化，房企获取资源的本钱遍及较高，因微观环境原因，优质的财物评价值往往偏高，尤其是中心城市优质物业的估值遍及偏高。因而房企在运营进程中往往呈现财物价格和运营价值违背的现象。房企完成收入和赢利，可是跟着财物的沉积往往较难以真实表现，运营价值短期内难以量化。

  在“住所开发+持有物业运营”的双轮驱动形式中，住所事务能够完成快周转，持有物业事务则面对着更长的链条。在投-融-管-退进程中，“融”和“退”是房企的要点和难点，现在ABS、REITS等融资方针已有了较大开展，可是房企持有物业融本钱钱仍然较高。尤其是在退出环节，因长时间本钱投入的有限，房企不得不接受财物折旧对赢利的腐蚀。因而部分房企在衡量双轮驱动形式进程中的价值认知呈现误差，被短期的财政的赢利目标所误导，而疏忽了其长时间价值和隐性价值。

  综上，双轮驱动形式快速开展面对必定窘境，可是长时间价值不行忽视，是房企通向未来的重要开展形式。以华润、大悦城等为代表的国央企经过财物运作现已完成必定抢先优势，以龙湖、新城为代表的民营企业经过灵敏的机制不断精进晋级。房企洞悉双轮驱动形式的未来价值，经过不断地提高本身的运营才能，将在未来开展中占有先机。