本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

　　本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

　　本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

　　评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。

　　本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

　　中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。 本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

　　受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发行的“天地源股份有限公司2022年度第一期中期票据”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，本期中期票据的信用等级为AA+。

　　天地源股份有限公司 不超过5亿元 不超过3年（含3年） 每年付息一次，到期一次还本付息 偿还到期债务融资工具 西安高科集团有限公司 AA+/稳定

　　评级观点：中诚信国际评定“天地源股份有限公司2022年度第一期中期票据”的信用等级为AA+。该信用等级充分考虑了西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”）提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保对本期中期票据还本付息的保障作用。中诚信国际肯定了公司具有较强的股东背景、签约销售业绩持续增长以及保持顺畅的融资渠道等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业风险、公司房地产项目区域集中度较高、财务杠杆仍处于行业较高水平且面临一定的资本支出压力等因素对公司经营及信用状况造成的影响。

　　注：1、中诚信国际根据2019年~2021年审计报告及2022年一季度未经审计的财务报表整理；2、“总债务”不包含“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分，包含“租赁负债”。公司于2021年起采用新的租赁准则，2021年末及2022年3月末非流动负债中租赁负债均为0.03亿元。

　　较强的股东背景。公司实际控制人西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”）系西安高新区管委会的直属企业，地区职能定位重要，综合实力雄厚，公司在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持。

　　签约销售业绩持续增长。近年来，受益于公司加大推盘量以及销售均价的提升，公司全口径签约销售金额持续增长。

　　保持顺畅的融资渠道。作为西安高科下属唯一上市房地产企业，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，整体保持了通畅的融资渠道。

　　有效的偿债担保措施。本期债券由西安高科提供全额无条件且不可撤销的连带责任保证担保，西安高科系西安高新区管委会下属全资公司，承担了一系列重大市政项目，已逐渐形成园区配套、房地产业、制造业和区域服务业等四大业务板块，业务结构多元，其中房地产板块在区域内具有较强的竞争力，其提供的担保措施对债券的还本付息起到了较强的保障作用。

　　房地产行业风险。在监管政策的持续影响下，2021年下半年以来房地产市场出现一定调整，商品房销售面临一定下行压力。虽然为维护房地产市场平稳健康发展，政策已经逐步调整，但当前仍处于政策传导期，市场环境变化对公司经营提出更高挑战。

　　区域集中度较高。公司房地产项目集中于陕西省，截至2022年3月末，公司在陕西省的项目储备建筑面积占比达46.09%，储备量较大，需关注当地房地产市场环境变化对公司去化的影响。

　　财务杠杆处于行业较高水平，且面临一定的资本支出压力。公司财务杠杆处于行业较高水平，截至2022年3月末，公司净负债率为 167.67%；同时，随着公司将保持拿地力度及在建项目的推进，公司面临一定的资本支出压力。

　　注：1、数据来源为西安高科提供的经审计的2019~2021年审计报告及2022年一季度未经审计的财务报表；2、西安高科提供的2022年一季度财务报表未经审计且未提供现金流量表补充资料，故相关指标失效；3、本报告所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，特此说明。

　　天地源股份有限公司（以下简称“天地源”或“公司”）原名上海沪昌特殊钢股份有限公司（以下简称“沪昌特钢”），成立于1992年12月21日。

　　1991年9月4日，经【沪府办（1991）105】号文批准，沪昌特钢在原上海第五钢铁厂第四轧钢厂的基础上通过公开募集方式设立；1993年7月，沪昌特钢股票于上海证券交易所挂牌交易；2003年2月，

　　西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称“高新地产”）收购沪昌特钢68.25%的股份，成为沪昌特钢控股股东；2003年11月，沪昌特钢更名为天地源股份有限公司。公司主要从事房地产开

　　产权结构：截至2022年3月末，公司总股本8.64亿元，其中控股股东高新地产持股57.52%，实际控制人为西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”），公司最终控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“西安高新区管委会”）。

　　随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，2021年下半年以来商品房销售市场明显降温，短期内商品房销售仍面临一定下行压力

　　2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和27.7%。但随着“三道红线”、“贷款两集中”等房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，居民购房意愿有所下降，下半年以来商品房销售市场明显降温。7月以来单月商品房销售面积及销售额同比持续回落，其中9月以来商品房销售面积及销售额还低于2019年同期水平。2022年一季度房地产销售市场仍延续疲弱态势，1~3月全国商品房销售面积及销售额分别同比回落13.8%和22.7%。与此同时，2021年下半年国房景气指数持续回落态势，2022年一季度则保持100以下水平，表明房地产行业景气度仍不乐观。

　　尽管2021年四季度以来，为“稳地价、稳房价、稳预期”，政策逐步调整，着力恢复房地产合理融资需求及居民合理购房需求，财政部也已明确表态2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，同时各地 “稳楼市”政策相继落地。但从“政策底”到“市场底”、“信心底”仍需一定过渡期。中诚信国际认为，当前房地产市场仍处于政策传导期，市场需求短期尚未见底，商品房销售回落趋势或仍将持续一段时间。

　　从商品房价格来看，2022年一季度全国商品房住宅销售均价9,911.79元/平方米1，较2021年全年下降约4.66%。分不同能级城市来看，一线月新建商品住宅价格指数环比保持上涨，同比涨幅在

　　4.3%~4.4%，增速较2021年12月变动不大；二线城市新建商品住宅价格指数一季度较为稳定，环比变化不大，同比保持增长，但涨幅逐月回落，3月同比涨

　　从商品房去化情况看，随着2021年下半年商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截至2022年3月末，商品房待售面积为56,113万平方米，

　　同比增长8.2%，商品房待售面积已经高于2000年以来历史四分之三分位数水平，房地产市场整体去化压力进一步上升。其中，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市面临更大的去

　　2021年，房企开发投资及拿地支出表现出前高后低态势，经营端支出明显放缓。在销售回款承压及再融资困难持续的背景下，行业整体仍面临投资信心及投资能力不足问题，房地产开发投资及拿地支出

　　2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增长

　　但下半年以来，随着房地产销售市场降温，叠加房企融资受限，房企投资热情及投资能力双双回落，新开工面积同比持续下降，房地产开发投资增速也逐步回落。2021年全年，房地产开发投资同比增速已经降至4.40%，创2016年以来年增速新低。2022

　　土地投资方面，2021年2月以来，22座重点城市实施住宅供地“两集中”政策。对比三轮土地集中供应结果，首轮集中供地中房地产企业表现出较高热度，但在市场降温、拿地条件较严、自身资金实力有限等多重制约下，房地产企业在第二、三轮集中供地中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情较第一轮明显下降。从2021年全年数据来看，房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降15.5%和同比上升2.8%。

　　2022年以来，已有部分城市完成首轮集中供地，从各城市土拍市场表现来看，城市分化明显，与2021年三批次相比，北京、合肥市场表现相对较好，底价成交地块占比和流拍撤牌率明显下降。而福州、青岛市场热度不及预期。值得关注的是，各城市参与土拍仍以央企及地方国企为主，民营房企仍较少参与拿地。而从土地购置面积及成交价款来看，2022年一季度土地市场交易仍偏冷，土地购置面积和土地成交价款分别同比下降41.8%和16.9%。

　　月，房地产开发投资增速降至0.7%。房屋新开工面积则自2021年7月持续回落，2021年全年同比回落11.4%。2022年一季度在前期高基数及局部地区疫情反复影响下，同比降幅进一步扩大至17.5%。

　　2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，此后中央及各主要监管部门在多个场合反复强调“房住不炒”的定位。与此同时，2016年10月以来，各城市通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实施精准化、差异化调控，本轮调控表现出很强的政策延续性。

　　2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一步收紧，尤其在8月“三道红线”出台后，国内贷款增速明显回落。2020年12月末，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），划定银行房地产贷款集中度“红线”。《通知》旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产

　　2 4月11日，苏州对限购和限售政策同时进行了调整。其中，二手房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，社保(个税)由3年内连续缴满24个月改为累计24个月；非苏州户口居民卖房后2年内无需社保或税单可直接购房；4月12日，南京市六合区房产交易

　　贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。2021年2月，自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会0.00 议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市-100.00 场理性竞争，22座重点城市实施住宅供地“集中供地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021年以来房地产发债企业信用风险持续发酵，境内外债券投资者信心较弱，大部分民营房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻。

　　为维护房地产行业平稳健康发展，2021年四季度以来房地产政策有所调整，当前仍处于政策传导期；

　　长期来看，在 “房住不炒”政策基调下，调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求

　　为防范房地产市场风险的进一步扩大，2021年四季度以来政策端已经逐步调整：从中央层面来看，在坚持“房住不炒”政策导向下，主要监管部门从满足房地产合理融资需求、支持符合条件房企发债融资、要求金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务、支持保障性租赁住房贷款、统一全国预售资金监管政策等方面进行了调整，同时各部委多次发声“防范化解房地产市场风险”、“促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产税改革试点扩大工作暂缓推进，均向市场释放了积极信号；年内LPR下调及降准也有利于恢复房地产合理融资；从地方层面来看，各地“因城施策”，从降低首付比例、下调房贷利率、放松房贷条件、推出购房补贴、调整公积金政策、放松落户限制、加大人才引进等方面多维度出台“稳楼市”政策。值得关注的是，除三、四线城市外，包括南京、苏州等强二线城市也对限售、限购政策进行了一定调整2。中诚信国际认为，相关政策落地或有助于推动房地产市场恢复平稳发展，但当前仍处于政策传导期，房地产市场企稳仍有待观察。长期来看，“房住不炒”政策基调

　　管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套住房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。

　　并未改变，中国房地产市场仍将处于较为严格的监管环境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康发展为目标，在此行业政策背景之下调控政策、信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资金平衡能力提出更高要求。

　　公司主要从事房地产开发与经营业务，具有房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕、拓展全国”的主业发展思路，公司已布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈。公司作为西安市本土唯一一家上市房地产企业，深耕西安区域多年，积攒了丰富的房地产开发经验，在西安市内尤其是西安高新区内积聚了丰富的项目资源。

　　从项目运作情况看，近年来公司开发节奏有所起伏，新开工面积呈波动态势，随着项目进入结转期，竣工面积持续增长。截至2021年末，公司全口径项目在建面积395.57万平方米，主要分布在西安、咸阳和重庆等城市。

　　房地产销售方面，随项目推盘节奏变化，公司近年签约销售面积呈波动态势。销售均价方面，2019~2020年销售均价较为平稳，受益于西安（销售金额占比 56.77%）2021年销售均价同比增长18.37%，及泰州、咸阳等签约销售金额占比较高城市的销售均价均有所增长，公司2021年整体签约销售均价同比增加17.91%至16,652元/平方米，带动当年全口径签约销售金额同比增长 6.21%至121.89亿元。2022年1~3月，公司实现商品房签约销售面积14.64万平方米；实现商品房签约销售金额26.55亿元。

　　从销售区域分布情况看，2021年公司主要销售来源为西安、泰州、太仓和咸阳，上述城市合计销售金额占比为79.14%，苏州和天津的销售金额占比分别下降11.94个百分点和4.22个百分点。从销售项目来看，2021年公司房地产销售项目主要来源于西安蘭樾坊、西安云水天境、泰州云锦香都等项目。根据第三方机构数据显示，2020年~2021年，公司

　　2.99 于西安商品房市场的销售金额均排名前十，其中2021年排名第三位；整体来看，公司于西安房地产市场具有较强的竞争力。

　　54.39%和31.45%；受结算区域调整影响，当年公司结算均价有所下滑。从结算区域来看，2021年公司结算收入主要集中在西安、泰州和咸阳，结算金额占比分别为51.24%、14.51%和13.50%。

　　公司土地获取方式主要通过招拍挂程序直接参与土地竞拍，并适时以股权并购、合作开发等方式进行拿地。近年来公司择机获取新的土地储备，

　　2019年公司拿地力度较大；2020年受招拍挂市场竞争激烈、溢价率较高的影响，当年公司拿地力度有所减弱；2021年公司加大拿地力度，全口径拿地金额同比大幅增长。从新增土地储备区域分布来看，2019年公司新增项目5个，分别位于西安、榆林及珠海；2020年公司新增项目3个，分别位于苏州常熟、重庆市九龙坡区和珠海市高新区；2021年公司加大合作开发方式项目获取力度，当期全口径新增项目8个，分别位于苏州、咸阳、镇江、广州和西安，新增土地储备计容建筑面积分别为 28.52

　　截至2022年3月末，公司全口径土地储备3总建筑面积为233.53万平方米，权益土地储备总建筑面积为185.72万平方米，以公司2021年全口径签约销售面积来计算，公司土地储备面积可满足未来约3年的销售。公司土地储备包括在建和已竣工项目待售面积196.07万平方米，待开发土地可售面积37.46万平方米。从区域布局来看，公司项目储备有所分散，但主要仍分布在陕西省，占比达46.09%，需关注当地房地产市场环境变化对公司去化的影响。

　　此外，除住宅开发业务外，公司亦从事住宅、商业、办公楼等的物业管理。公司物业管理业务主要由西安天地源物业服务有限责任公司（以下简称“西安天地源物业”）等公司负责，西安天地源物业拥有国家一级物业管理资质，承接的物业管理项目主要为公司房地产开发项目，管理物业类型以住宅为主。2021年公司新增管理物业 5个项目，截至

　　2022年3月末，公司管理物业数量为21个，管理物业收费建筑面积为451.03万平方米，其中住宅物业收费建筑面积423.15万平方米，商业物业收费建筑面积 16.86万平方米，办公物业收费建筑面积

　　公司资产及负债规模保持增长态势，财务杠杆处于较高水平，财务结构稳健性有待提升；受房地产项目结转区域的影响，公司营业收入及毛利率有所波动，但期间费用控制能力较强，盈利能力尚可

　　随着在建项目的推进及新项目的获取，公司资产总额相应提升。公司资产主要由存货、货币资金、其他应收款、预付款项、递延所得税资产和长期股权投资构成。其中，随着在建项目的持续投入及当年新项目获取，公司存货账面价值持续增长；货币

　　资金主要为银行存款，得益于签约销售金额持续增长带动销售回款增加，近年来公司货币资金规模持续增长；其他应收款主要为单位往来款，近年来随着公司合作项目款项支出增加而有所增长；公司预付款项主要为预付土地款及项目合作款等，2021年末预付款项较上年末大幅增长，主要系预付苏州项目土地款9.08亿元所致；递延所得税资产由预收款项和未经抵销的可抵扣亏损构成，近年来随着预收款项可抵扣暂时性差异增加而有所增长；近年来随着公司对合联营企业新增投资，长期股权投资持续增长，2021年末公司长期股权投资主要为对合联营企业苏州万天璟源房地产开发有限公司、咸阳启点金源房地产开发有限公司、镇江恒尧城市建设发展有限公司及苏州吴江锐泽置业有限公司的股权投资。2022年 3月末，公司货币资金较上年末减少25.55%，主要系偿付到期债务、支付应付工程款所致；存货规模小幅增加；公司支付苏州平江项目土地尾款，预付款项较上年末下降58.15%。

　　近年来公司负债总额亦呈增长态势，公司负债主要由应付账款、预收款项（含合同负债）、其他应付款和有息债务构成。其中应付账款呈增长态势，主要系随着在建项目的持续推进，应付工程款有所增加所致；预收款项（含合同负债）主要为预收购房款，随着签约销售规模增加而持续增长，可对其未来收入结转形成较好支撑；其他应付款主要由土地增值税准备金、单位往来款及其他构成，2021年末其他应付款有所增长主要系应付土地增值税准备金增加所致。所有者权益方面，得益于利润留存，公司未分配利润持续增长；实收资本规模保持稳定；少数股东权益维持在较低水平。近年来随着业务规模的不断扩大，公司债务规模有所增长。2022年3月末，公司有息债务较上年末下降11.58%，但在货币资金下降的影响下，净负债率小幅上升；预收款项（含合同负债）随着签约规模增加而保持增长。

　　系受西安、泰州等城市结转项目毛利率波动的影响。此外，截至2022年3末公司合同负债161.90

　　亿元，占2021年营业收入的比重为233.21%，待结转资源较为丰富。近年来公司期间费用率小幅增长，但公司整体期间费用把控能力仍然较强。公司利润主要来源于经营性业务利润，受结转收入增加及毛利率水平增长的双重影响，2021年公司经营性业务利润同比增长13.68%。近年来公司利润规模亦受营业外损益、资产减值损失、投资收益等非经常性损益波动的影响，其中 2021年公司营业外损益同比大幅增长230.49%，主要系收到陕西东方加德置业有限公司（以下简称“加德建设”）支付的1.59

　　亿元补偿款4所致，资产减值损失主要为存货跌价准备，受部分项目所处城市市场环境变化等因素影响，公司2019年~2021年分别计提存货跌价准备0.33亿元、0.97亿元和1.09亿元，相关项目后续去化及结转情况需予以关注。从盈利指标来看，受益于利润总额的增加，2021年公司EBITDA及净利润均有所增加，EBITDA利润率及净资产收益率亦相应有所改善，整体盈利能力有所增强。2022年1~3月，公司实现营业收入3.61亿元，经营性业务利润和净利润出现亏损，盈利指标有所减弱。

　　得益于销售业绩的增长和公司对回款的严格管控，公司销售商品、提供劳务收到的现金呈逐年上升趋势。受拿地节奏影响，公司经营活动净现金流变化幅度较大。2022年1~3月，受土地款支出增加的影响，公司经营活动净现金流同比大幅回落。

　　公司债务规模持续增长，短期偿债压力加大，主要偿债指标表现一般；公司经营活动净现金流和EBITDA对债务本息的保障尚有改善空间

　　随着公司新获取项目力度的加大以及在建项目的持续推进，公司近年来总债务规模呈增长态势，主要由债券融资、银行贷款、委托借款和其他借款构成，债务结构较为分散。从债务期限看，2021年末短期债务在总债务中占比为45.52%，短期偿债压力加大，同时公司手持货币资金对短期债务的覆盖能力有所弱化。2022年3月末，随着“19天地F1”到期偿付20亿，公司短期偿债压力有所缓解。

　　受拿地节奏的影响，公司经营活动净现金流呈波动的态势，同时公司盈利能力呈现波动，经营活动净现金流和EBITDA对债务本金的保障尚有改善空间。

　　递延所得税资产 5.35 7.38 9.76 10.08 表7：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X、%）

　　4 2013年，公司通过收购陕西东方加德置业有限公司（以下简称“加德置业”）名下加德建设股权的方式，获取加德建设所有的西安市雁塔区“丈八路项目”国有土地使用权，总交易金额为39.27

　　5#、8#、9#地块土地证，经协商，加德置业分期足额返还加德建设预付土地款8.51亿元，加德置业向加德建设一次性支付补偿款1.59亿元。

　　亿元。加德建设就取得的271.373亩土地展开开发建设，由于政府对该项目部分用地规划进行重大调整等原因，加德建设无法获取

　　71.60亿元，其中未使用额度为18.56亿元，备用流动性尚可；同时，公司保持了通畅的融资渠道，财

　　或有事项方面，截至2022年3月末，公司对外担保余额2.10亿元，主要系为合营企业苏州吴江锐泽置业有限公司在中国银行和农业银行申请1.43

　　亿元贷款提供保证担保，以及为合营企业镇江恒尧城市建设发展有限公司在浦发银行申请 0.67亿元贷款提供保证担保，均与合作方按股权比例提供担保。重大诉讼方面，截至2021年末，公司涉及3起重大未决诉讼，2起诉讼中公司为原告方，1起诉讼中公司为被告方 5，或有风险可控。

　　过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，截至2022年4月22日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。

　　5 1、2020年5月，公司下属天津天地源置业投资有限公司起诉天津滨海发展投资控股有限公司，要求被告按时足额返还尚余合作款4,500万元。同年9月，双方达成调解协议，被告应分期向天地源给付相关款项。2021年1月，因被告逾期履行付款义务，天地源向法院申请强制执行。目前，公司正在推进强制执行中。

　　2、2021年1月21日，公司下属深圳天地源中房豪杰置业有限公司、深圳天地源房地产开发有限公司诉请豪杰塑胶（深圳）有限公司、汇景纸品（深圳）有限公司继续履行《搬迁补偿安置协议》及补充协议，并共同支付违约赔偿金总计5,849.74万元，中房集团深圳房产开发有限公司对上述违约赔偿金请求承担连带赔偿责任。深圳市龙华区人民法院已于2021年11月1日正式裁定移送，目前深圳市中级人民法院尚未开庭审理。

　　公司实际控制人西安高科系西安高新区管委会的直属企业，地区职能定位重要，综合实力雄厚；作为西安高科下属唯一上市房地产企业，公司在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持

　　公司实际控制人西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”）作为西安高新区管委会的直属企业，承担了西安市政府和高新区管委会委托的三星电子重大配套项目、西安国际社区、软件新城、综合保税区和农民安置房等市政重大项目，在西安高新区具有重要的职能定位，可在业务、资金等多方面获得高新区管委会较大的支持。公司作为西安高科下属唯一上市房地产企业，在西安市场开展业务具有一定资源及品牌优势，可在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持。

　　此外，西安高科下属房地产开发企业除公司和控股股东高新地产外，还有西安高科集团高科房产有限责任公司（以下简称“高科房产”）和西安紫薇地产开发有限公司（以下简称“紫薇地产”）。为解决关联公司与公司的同业竞争问题，西安高科于2020年12月8日作出承诺，承诺从原避免同业竞争承诺到期之日（2020年12月31日）起未来36个月内分布完成对存在同业竞争的房地产开发项目及业务梳理、阶段性托管、资产注入等工作，基本计划包括：（1）第1-6个月就现有实际开展业务的项目公司，对存在同业竞争的分批次与公司签署项目股权托管协议，委托公司经营管理，在一定程度上消除同业竞争的负面影响。此外，西安高科尚有不以项目公司形式存在的房地产业务，通过新设

　　3、2021年12月24日，公司下属天地源股份有限公司西安置业分公司（以下简称“西安置业分公司”）因涉及诉讼，被陕西省西安市中级人民法院冻结了部分银行账户，涉及资金1.6亿元。原告陕西泰华置业发展有限公司（以下简称“泰华公司”）称其因与陕西盛骏贸易有限公司（以下简称“盛骏公司”）存在债务纠纷，就盛骏公司与西安置业分公司签订的《天地源·丹轩坊B地块4#楼项目转让协议》，原告与盛骏公司两家通过仲裁，由原告继受盛骏公司拥有的“丹轩坊B地块4#楼”项目全部权利和义务。上述诉讼案件是因泰华公司与盛骏公司之间的债务纠纷涉及到公司，该案件于 2022年4月12日开庭审理，尚待法院进一步通知。

　　完成西安高科下属不以项目公司形式存在的房地产业务的分立、剥离，其后签署股权托管协议，将相应项目公司委托至公司经营管理；公司对托管的项目进行动态跟踪，在此基础上，开展房地产资产及业务注入工作。（3）在上述解决同业竞争措施实施完成后，西安高科保证下属、控股或其他具有实际控制权的企业与公司之间不再发生同业竞争问题。2021年5月20日，高科房产与公司签订《股权托管协议》，委托公司管理其直接或间接持有的三家从事房地产开发业务的项目公司股权，即：西安高科东城置业有限公司100%股权、西安高科东城新岸置业有限公司100%股权以及西安高科云天置业发展有限公司100%股权。2021年7月19日，

　　由公司下属西安天地源房地产开发有限公司承接目标地块相关项目权益，并以受让西安佳旺房地产开发有限公司和西安正昕房地产开发有限公司

　　本期中票由西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”）提供全额无条件且不可撤销的连带责任保证担保。

　　西安高科成立于1992年，经西安市人民政府市政函[1991]70 号文件批准，由西安高新技术产业开发区管理委员会(以下简称“高新区管委会”)出资成立，初始注册资本为60.00万元。成立以来，西安高科历经多次增资扩股，资本实力不断增强。截至2022年3月末，西安高科注册资本和实收资本均为20.00亿元，高新区管委会为西安高科全资股东及实际控制人。截至2022年3月末，西安高科

　　资产负债率为 88.21%；2021年，西安高科实现营业总收入291.89亿元，净利润5.55亿元，经营活动净现金流-7.84亿元。2022年1~3月，西安高科实现营业总收入49.53亿元，净利润-1.30亿元，经营活动净现金流-62.40亿元。

　　经过多年发展，西安高科已形成以城投建设和公共服务为核心，房地产开发、现代制造业和区域服务业为支撑的多元化发展格局，其中，房地产业务板块在区域内具有较强的竞争力。公司园区配套业务主要针对区域内基础设施及其相关的市政配套等项目，并参与部分棚改项目，近年来主要采用代建、政府购买服务和自营等业务模式。公司房地产业务主要为商品住宅开发，以自住性住房需求为主要目标市场，兼以写字楼、商业地产等类型项目。公司房地产开发业务由上市公司天地源和西安的其他多家非上市房地产企业负责，目前，展业区域主要集中在西安市，并在上海、苏州、天津、广东、深圳等地开展了战略性布局。公司制造业板块主要包括建材、幕墙与门窗、混凝土和医药业务。公司区域服务业板块涵盖贸易、供热、园林景观、餐饮酒店和物业服务板块。

　　综上所述，中诚信国际评定西安高科集团有限公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，其提供的全额不可撤销的连带责任保证担保对本期债券还本付息起到有力保障作用。

　　我公司将在本期票据的存续期内对其风险程度进行全程跟踪监测。我公司将密切关注发行人公布的季度报告、年度报告及相关信息。如发行人发生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知我公司，并提供相关资料，我公司将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信用等级进行调整，并根据监管要求进行披露。

　　注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；2、“总债务”不包含“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分，包含“租赁负债”。公司于2021年起采用新的租赁准则，2021年末及2022年3月末非流动负债中租赁负债均为0.03亿元。3、带“*”指标经年化处理。

　　注：1、中诚信国际根据2019~2021年审计报告及2022年一季度未经审计的财务报表整理；2、中诚信国际分析时将“其他应付款”中的有息债务计入短期债务核算、将“长期应付款”、“其他非流动负债”中的有息债务计入长期债务核算；3、公司未提供2022年一季度现金流量表补充资料，故相关指标失效。

　　短期债务 =短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项

　　经营性业务利润 =营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益

　　注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。

　　注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

　　注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。