本次评级为评级对象委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。

　　本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。

　　本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

　　评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。

　　本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。

　　中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对评级对象使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

　　本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为2021年9月23日至2022年9月22日。

　　受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司的信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为AA，评级展望为稳定。该信用评级结果有效期为2021年9月23日至2022年9月22日。

　　评级观点：中诚信国际评定天地源股份有限公司（以下简称“天地源”或“公司”）的主体信用等级为AA，评级展望为稳定。中诚信国际肯定了公司具有较强的股东背景、签约销售业绩持续增长以及保持顺畅的融资渠道等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到公司房地产项目区域集中度较高、财务杠杆仍处于行业较高水平且面临一定的资本支出压力、天津项目的去化及未来结转盈利情况等因素对公司经营及信用状况造成的影响。

　　较强的股东背景。公司实际控制人西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”）系西安高新区管委会的直属企业，地区职能定位重要，综合实力雄厚。作为西安高科下属唯一上市房地产企业，公司在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持。

　　签约销售业绩持续增长。经过多年发展，公司在西安房地产市场形成较强的品牌影响力，得益于近年来推盘量的加大，公司销售业绩持续增长，近三年复合增长率为48.44%。

　　保持顺畅的融资渠道。公司系A股上市公司，且与多家商业银行保持良好的合作关系，备用流动性较为充足，整体保持了

　　注：1、中诚信国际根据2018年~2020年审计报告及2021年上半年未经审计 通畅的融资渠道。

　　的财务报表整理；2、中诚信国际分析时未将“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分纳入总债务核算；3、带“*”指标经年化处理。

　　区域集中度较高。截至2021年6月末，公司在西安和咸阳市的全口径可售建筑面积占比达55.27%，面临较高的区域集中度风险，需关注当地房地产市场环境变化对其去化的影响。

　　财务杠杆仍处于行业较高水平，且面临一定的资本支出压力。公司财务杠杆处于行业较高水平，截至2021年6月末，公司净负债率为 177.16%；同时，随着在建项目的推进，公司面临一定的资本支出压力。

　　天津项目的去化及未来结转盈利情况。公司部分位于天津的项目开发产品账面价值较大，同时公司2020年对天津项目计提存货跌价准备，其未来去化及结转盈利情况值得关注。

　　可能触发评级上调因素。股东支持力度显著增强、公司签约销售金额大幅增长、区域布局均衡性大幅提升、杠杆水平明显下降、现金流平衡能力大幅提升。

　　可能触发评级下调因素。股东背景发生重大不利变化、公司杠杆水平显著上升、盈利能力出现大幅下滑、现金流平衡能力大幅弱化。

　　AA/稳定 -- 2015/06/01 -- 中诚信国际信用评级有限责任公司评级方法（房地产住宅开发） --

　　公司名称 2021年6月末总资产（亿元） 2020年全口径签约销售金额（亿元） 2020年营业总收入（亿元） 2021年6月末净负债率（%） 2020年净利润率（%） 2021年6月末货币资金/短期债务(X) 2020年存货周转率(X) 2020年总债务/销售商品提供劳务收到的现金（X）

　　注：“高新地产”为“西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司”简称；“南国置业”为“南国置业股份有限公司”简称，证券代码002305.SZ。资料来源：中诚信国际整理

　　天地源股份有限公司（以下简称“天地源”或“公司”）原名上海沪昌特殊钢股份有限公司（以下简称“沪昌特钢”），成立于1992年12月21日。

　　1991年9月4日，经【沪府办（1991）105】号文批准，沪昌特钢在原上海第五钢铁厂第四轧钢厂的基础上通过公开募集方式设立；1993年7月，沪昌特钢股票于上海证券交易所挂牌交易；2003年2月，

　　西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称“高新地产”）收购沪昌特钢68.25%的股份，成为沪昌特钢控股股东；2003年11月，沪昌特钢更名为天地源股份有限公司。公司主要从事房地产开发业务，具有房地产开发一级资质。经过多年发展，目前公司房地产开发项目已分布于西安、苏州、镇江、深圳、广州、珠海、天津、郑州及重庆等近20

　　产权结构：截至2021年6月末，公司总股本8.64亿元，其中控股股东高新地产持股57.52%，实际控制人为西安高科集团有限公司（以下简称“西安高科”），公司最终控制人为西安高新技术产业开

　　低基数下GDP同比实现12.7%的高增长，两年复合增速提升至5.3%，产需缺口进一步收窄。展望下半年，基数抬升作用下GDP同比增速或将逐季下调，剔除基数效应后全年增速或将大抵回归至潜在增速水平。

　　上半年中国经济总体呈现出不平衡修复的特征：需求修复弱于生产；生产端服务业修复力度弱于工业；需求端基建与制造业投资修复力度弱于房地产，社零额两年复合增速仍显著低于疫情前。从生产端看，第二产业及工业的两年复合增速略超疫情前，第三产业的两年复合增速较疫情前虽仍有一

　　定距离，但对经济增长的贡献率延续上升，服务业持续修复态势未改。从需求端看，投资、社零额两年复合增速仍低于疫情前，需求虽持续修复但修复

　　力度落后于生产。其中，房地产投资保持了较高增长，制造业投资、基建投资两年复合增速依旧较低，居民收入结构及消费结构的扭曲带来国内消费倾向反弹节奏偏慢，但海外需求回暖带动出口实现了较高增长，内外需修复不平衡。从价格水平看，在海外大宗商品出现产需错配及国内“双碳”政策带来的上游减产预期影响下，上半年PPI出现快速上升，与CPI之差不断扩大，不过，随着全球产需错配逐步修正以及国内保供稳价政策效果显现，后续PPI涨幅或将持续回落。

　　宏观风险：虽然中国经济向常态化水平不断修复，但经济运行中仍面临多重风险与挑战。从外部环境看，中美大国博弈仍将持续，全球经济修复或会带来主要经济体宽松政策的边际调整，需关注其带来的外溢效应对我国政策正常化及金融市场运行带来的扰动。同时，内部挑战依然不减：首先，虽然PPI涨势趋缓，但大宗商品价格高位运行对企业利润空间的挤压依然存在，需关注PPI回落的幅度和节奏；其次，地方政府收支压力依然较为突出，如何稳妥化解地方政府性债务风险依然是后疫情时代面临的巨大挑战；再次，信用风险释放虽然短期平静但仍在持续酝酿，尾部信用风险暴露的可能性加大；第四，虽然随着经济修复就业整体呈现改善态势，但就业结构性压力突出，尤其是青年人口及农民工的就业压力值得高度重视。这些挑战和风险的存在，不仅会对后续经济修复的节奏和力度产生约束，也对宏观调控提出了更高要求，需要综合考虑内外环境的变化、经济运行中存在的多重结构性风险精准施策，在进一步巩固前期经济复苏的成果同时妥善应对和缓释风险。

　　宏观政策：2021年上半年宏观政策延续向常态化过度，稳杠杆政策成效显著。从货币政策看，货币供给与名义经济增速基本匹配，7月初全面降准落地释放长期资金1万亿元，但货币政策稳健基调未改，下半年货币政策或坚持以我为主、总量适度、精准导向，进一步促进实体经济成本稳中有降。从财政政策看，财政收支紧平衡状态延续，政府性基金支出回落显著，下半年政府性基金支出有望加快，

　　地方政府专项债发行也将提速，地方财政支出对基建投资的支撑作用或有一定加强，积极财政政策料将继续聚焦呵护微观主体与促进就业，但仍需关注政府部门去杠杆对财政支出的约束。

　　中国宏观经济仍不断向常态化水平回归，基数效应扰动下全年GDP季度增速或呈现“前高后低”走势，剔除基数效应后的复合年度增速将回归至潜在

　　中诚信国际认为，2021年中国经济持续修复的基本态势不改，产需缺口将不断收窄，宏观政策注重对于微观主体修复的呵护，并为未来政策相机抉

　　房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中。在房地产金融监管力度持续强化的背景下，

　　偏紧的信贷环境及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，并对其资金平衡能力带来挑战。

　　2020年在房企年底加速去化的带动下全年商品房销售超越上年水平；2021年上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年放缓

　　2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击较大，全国商品房销售额和面积分别同比下降24.70%和26.30%，均降至2017年以来同期最低水平。二季度，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，商品房销售逐月恢复，并于9月恢复至2019年同期水平。进入四季度后，房企加速去化，带动全年销售面积和金额超越上年，全年商品房销售额和面积分别同比增长2.6%和8.7%；房地产行业表现出较强韧

　　性。2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6月全国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和27.7%。其中一季度房地产销售金额和销售面积增速分别达到88.45%和63.83%，达五年内高点。中诚信国际认为，随着2020年上半年低基数效应的减弱以及调控政策的持续影响，2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年放缓。

　　商品房价格方面，2021年1~6月商品住宅销售价呈明显上涨态势。其中一线城市新建住宅累计价格涨幅为3.55%，二三线城市新建住宅涨幅分别为3.04%和1.61%。从商品房去化情况看，近年来我国商品房整体库存周期处于较低水平，2020年疫情爆发初期商品房去化速度受到显著影响，待售面积环比增幅明显提升，2020年二、三季度疫情得到控制后，去化明显提速，商品房待售面积逐月下降并快速恢复至上年同期水平。2021年上半年，在房地产市场热度较高且去化加速的背景下，库存消化周期进一步缩短，部分城市出现供不应求状态。但值得注意的是各能级城市依旧呈现出明显的分化趋势，此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市库存压力仍然较大。

　　2020年在疫情影响下房地产投资短期内呈先抑后扬的态势，全年房地产投资额同比增长；2021年上半年，得益于房地产市场较好的发展态势，投资额保持快速增长

　　2020年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工通知，导致开发受阻，新开工面积自2016年以来首次出现负增长；4月以来随着疫情得到有效控制，各地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶开发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降幅逐月回落，全国新开工面积同比下降1.2%。2021年

　　1~6月，主要由于22座重点城市实施住宅供地“两集中”政策导致新开工放缓，当期房地产新开工面积同比增长仅3.8%，处于历史较低水平。

　　建设投资方面，主要受新开工规模同比下降影响，2020年1~5月房地产开发投资额增速出现负增长；6月后在房企逐步恢复投资的推动下，房地产开发投资额同比增速由负转正，全年房地产开发投资额同比实现7%增长。2021年上半年，较好的房地产销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投资额同比增速为15.0%，处于较高水平。

　　在房地产金融监管力度持续强化的背景下，偏紧的信贷环境及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩将使得房地产企业面临更大的资金平衡难度

　　2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，随后三年的中央经济工作会议中均反复强调“房住不炒”的定位。各城市通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资端等多维度实施精准化、差异化调控。本轮调控力度严厉且表现出很强的政策延续性。近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制，预计下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。

　　土地投资方面，2020年1~5月，在疫情影响下国内土地市场购置价款同比增速为负；4月后土地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中入市，

　　17%。随着22座重点城市实施住宅供地“两集中”政策，2021年上半年房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降11.8%和5.7%，同时楼面均价同比有所上升。

　　政策相继出台1，在政策影响下，房地产企业信托等非标融资余额已持续呈现下降趋势，房地产企业外部融资难度有所增加。2020年下半年以来，房地产行业融资政策进一步收紧，尤其在8月“三道红线

　　如“三道红线”按照行业预期全面执行，将对未来几年房地产行业融资环境形成较为深远的影响，一方面由于对新增融资的限制和表内外融资渠道的全面监控，高度依赖杠杆发展的房地产行业在未来几年内行业竞争格局将较难发生重大改变；另一方面，融资环境趋严叠加债务集中到期，房企再融资能力备受考验。此外值得关注的是，2021年以来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境内外债券投资者信心较弱，部分房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻，到期债务压力较大的弱资质房企更易出现现金流紧张情况。

　　2020年12月末，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通知》”），划定银行房地产贷款集中度“红线。《通知》旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。2021年以来，在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响；中诚信国际认为，未来银行资源将进一步向优质房企集中，资质偏弱的房企或将面临较大融资及

　　2021年2月自然资源部组织召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，22座重点城市实施住宅用地“集中供地”政策。

　　15月，银保监会的23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；7月，银保监会对多家信托进行窗口指导，要求控制房地产信托规模的增量，并强化合规管控；当月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途；8月，银保监会向各银保监局信托监管处室传达下半年监管重点，指出按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

　　中诚信国际认为，“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，且对其资金调配及运营能力提出更大挑战。

　　总的来看，近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中，在房地产金融监管力度持续强化的背景下，偏紧的信贷环境及投资者信心不足将进一步加大房地产企业的再融资压力，融资环境的收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

　　公司主要从事房地产开发和物业管理业务，其中房地产开发是公司收入的主要来源，近年来公司房地产销售收入占营业收入的比重均保持在 95%以上。此外，物业管理收入和其他业务收入对公司收入形成了一定补充。

　　公司主要从事房地产开发与经营业务，具有房地产开发一级资质，产品以中高端商品住宅为主，定位于自住需求市场，业态涵盖住宅、公寓、写字楼、商铺、综合体等。公司按照“立足于区域深耕、

　　2 2020年8月20日，住建部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制并提出资金监测和融资管理规则（简称“三道红线”）。“三道红线”是指将剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、货币资金短债比小于1倍三个阈值设置为“三条红线”，根据房企财务指标对“三道红线”“踩线”的数量不同，将其分为“红、橙、黄、绿”四档，每降低一档，融资规模上限增加5％。

　　3 《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置明确的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

　　拓展全国”的主业发展思路，目前已初步形成了以西安为中心的西部市场、以苏州为中心的长三角市场、以天津为中心的环渤海市场、以深圳为中心的珠三角市场、以重庆和成都为中心的西南市场和以郑州为中心的中原市场的全国性战略布局。公司作为西安市本土唯一一家上市房地产企业，深耕西安区域多年，积攒了丰富的房地产开发经验，在西安市内尤其是西安高新区内积聚了丰富的项目资源，

　　从项目运作情况看，近年来公司进一步加快项目开发节奏，新开工面积持续增长，竣工面积受项目施工进度的影响呈现波动态势。截至2021年6月末，公司项目在建面积370.77万平方米，主要分布在西安和天津等城市。

　　盘力度的加大，公司近年签约销售面积实现较快增长；与此同时，公司签约销售均价相对较为稳定，签约销售金额随签约销售面积保持较快增长。2021年1~6月，公司实现商品房签约销售面积32.49万平方米，同比增长27.84%；实现商品房签约销售金额54.93亿元，同比增长65.74%。

　　注：1、结转面积和结转金额为并表口径；2、2020年签约销售面积、销售金额和销售均价与2021年6月24日披露的《天地源股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（面向合格投资者）（第一期）跟踪评级报告（2021）》中不一致，系数据统计口径调整所致。

　　从销售区域分布情况看，近年来公司主要销售来源于西安、苏州、天津和咸阳，2020年上述城市合计销售金额占比分别为54.91%、12.65%、7.01%和6.38%。

　　从项目结转情况来看，近年来公司结转面积持续下降，得益于良好的区域布局，公司结转项目均价持续增长。从结算区域来看，2020年公司结算收入主要集中在天津、西安和苏州，结算金额占比分别为29.00%、28.08%和25.11%。

　　公司土地获取方式主要通过招拍挂程序直接参与土地竞拍，并适时以股权并购、合作开发等方式进行拿地。近年来公司择机获取新的土地储备，

　　2020年受招拍挂市场竞争激烈、溢价率较高的影响，当年公司拿地力度有所减弱。从新增土地储备区域分布来看，2018年新增项目7个，分别位于天津、重庆、镇江、宝鸡、郑州；2019年公司新增项目5个，分别位于西安、榆林及珠海；2020年公司新增项目3个，分别位于苏州常熟、重庆市九龙坡区和珠海市高新区。2021年1~6月，公司加大合作开发方式项目获取力度，当期新增土地储备项目 4个，主要位于咸阳、广州及镇江。

　　截至2021年6月末，公司全口径土地储备4总建筑面积为255.12万平方米，权益土地储备总建筑面积为206.42万平方米，以公司2020年全口径签约销售面积来计算，公司土地储备面积可满足未来约3年的销售。公司土地储备包括在建和已竣工项目待售面积215.80万平方米，待开发土地可售面积

　　39.32万平方米。具体来看，公司项目储备主要分布在西安和咸阳地区，占比达55.27%，区域集中度很

　　此外，除住宅开发业务外，公司亦从事住宅、商业、办公楼等的物业管理。公司物业管理业务主要由西安天地源物业服务有限责任公司（以下简称“天地源物业”）负责，天地源物业拥有国家一级物业管理资质，主要从事住宅、商业、办公楼等的物业管理，业务范围涉及西安、深圳、天津、宝鸡等地，承接的物业管理项目主要为公司房地产开发项目，管理物业类型以住宅为主。2018年公司无新增管理物业项目，2019年新增管理物业项目 1个，2020年公司无新增管理物业项目，2021年1~6月新增管理物业项目2个。截至2021年6月末，公司管理物业数量为 18个，管理物业建筑面积为438.65万平方米，其中住宅物业建筑面积416.74万平方米，商业物业建筑面积10.90万平方米，办公物业建筑面积11.02万平方米。随着后期新开发项

　　公司将坚持“文化地产引领者、美好生活运营商”的战略定位，按照“立足于区域深耕、拓展全国”的主业发展思路，保持稳健成长、规模突破的持续

　　公司坚持以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以人文与科技为特色，以产品致胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，

　　商业模式方面，公司以精品住宅为基础业务，以智慧服务、文旅、产业、商业地产为成长业务，以精装修、智能化、房地产经纪为协同业务，以科技为创新业务，构筑“1+4+3+X”业务组合，未来形成系统化竞争优势。

　　业务布局方面，公司按照“立足于区域深耕、拓展全国”的主业发展思路，坚持以一、二线中心城市为主的战略布局和等量拓展原则，逐步打造“1+3+N”区域布局。公司已布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、

　　以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成了稳健成长、规模突破的持续发展格局。

　　公司按照《公司法》、《证券法》等有关法律、法规及中国证监会、上海证券交易所的有关规定，建立了明晰的产权关系和完善的法人治理结构。股东是公司的权力机构，享有法律法规和公司章程规定的合法权利，是公司的最高权利机构。公司设董事会，对股东大会负责，公司董事会由11名董事组成，其中独立董事4名，设董事长1名。监事会由

　　的行为进行监督。公司设总裁1名，设副总裁若干名，由董事会聘任或解聘。公司总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书为公司高级管理人员。公司高级管理人员负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持公司日常经营管理工作。截至2021年6月末，公司本部下设党委办公室（纪检监察室）、董事办公室、总裁办公室、计划财务部、战略投资部、运营管理部、审计内控部、设计管理部、资本运营部及人力资源部等10个职能部门。

　　根据公司法人治理结构和公司章程规定，公司实现对日常业务管理的制度化和规范化，以保障业务目标有效达成并确保对风险的防范。公司每年定期更新各项管理制度，以不断完善并适应公司业务发展的需要。目前已形成了比较健全、有效的内部控制制度体系，在风险管控、财务管理、业务管理、信息披露等方面建立了一系列的规章制度和管理办法。公司各项规章制度较为完善，能够保证其各项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳定发展奠定了良好的基础。

　　以下财务分析基于公司提供的经希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2018~2020年度审计报告及未经审计的2021年上半年度财务报表。公司财务报表均按照新会计准则编制。其中，2018~2020年财务数据均为当年财务报表期末数。

　　近年来公司收入规模呈现波动态势，受结转项目所在城市限价的影响，营业毛利率有所下滑，整体盈利能力有所下滑

　　近年来公司收入规模呈现波动态势，其中2020年公司营业收入同比下降5.15%，主要系当年竣工交房项目结转面积减少所致。近年来公司营业毛利率有所下降，主要系受西安等城市限价影响，房地产销售板块毛利率下降所致。其中，2020年公司于

　　18.68%，致使当年房地产销售板块毛利率有所下降。此外，截至2021年6月末公司合同负债达124.68

　　亿元，占2020年营业收入的比重为235.08%，待结转资源较为丰富。2021年1~6月，公司实现营业收入27.99亿元，同比增长192.17%；毛利率同比下降6.77个百分点至18.33%。

　　从盈利指标来看，近年来公司EBITDA利润率、净利润率及净资产收益率均持续下滑，整体盈利能力有所弱化。

　　表7：近年来公司主要板块收入及毛利率构成(亿元、%) 期间费用率 6.67 6.98 7.48 6.86

　　近年来随着公司签约销售业绩的增加，带动销售代理费、销售提成及广告宣传费相应增加，公司销售费用持续增长；同时，销售业绩的持续增长带来职工薪酬、办公费、租赁费的增加，公司管理费用亦保持增长态势；近年来公司财务费用持续下降，2020年公司财务费用呈现负值，主要系公司将较大规模的利息支出进行资本化处理，费用化利息相对减少所致。同期公司期间费用率有所增长，但仍处于良好水平。

　　公司利润总额主要由经营性业务利润和投资收益构成。2020年受结转收入减少及毛利水平下降的双重影响，当年公司经营性业务利润有所下滑。

　　投资收益主要包括按权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权投资产生的投资收益，2020年公司投资收益增长，主要系公司投资的合营企业苏州联鑫置业有限公司下属苏州青剑湖项目及太仓卓润房地产开发有限公司下属太仓项目实现结转收入所致；资产减值损失为公司计提的存货跌价损失，近年来有所增长。此外，2021年1~6月，公司营业外损益大幅增长，主要系当期公司收到陕西东方加德置业有限公司支付的补偿款51.59亿元。

　　5 2021年1月12日，公司2021年第一次临时股东大会审议通过了《关于权益转让协议终止的议案》。公司下属陕西东方加德建设开发有限公司与陕西东方加德置业有限公司签署了《关于

　　近年来随着业务规模的快速扩张，公司资产及负债规模均保持增长态势；公司财务杠杆水平有所下降，但仍处于较高水平

　　随着在建项目的推进及新获取土地储备，公司资产总额保持增长态势。公司资产以流动资产为主，公司流动资产主要由存货、预付款项、其他应收款和货币资金构成。其中，随着在建项目的持续投入及新项目的获取，公司存货账面价值持续增长，主要由开发成本和开发产品构成；公司预付款项主要为项目合作款及预付工程款等，近年来预付款项持续下降，主要系当期预付项目合作终止，预付项目合作款重分类为其他应收款核算所致；其他应收款主要由单位往来款构成，近年来随着合作项目的增多而有所增长；货币资金主要为银行存款，得益于签约销售金额持续增长带动销售回款增加，近年来公司货币资金规模持续增长，2021年6月末货币资金中受限货币资金占比仅为2.53%，受限比

　　东方加德建设开发有限公司共收到陕西东方加德置业有限公司支付的预付的土地款850,687,974.06元，补偿款159,246,639.90元。双方签署的《关于

　　例较低。公司非流动资产主要由递延所得税资产和长期股权投资构成。公司递延所得税资产由未经抵销的可抵扣亏损和预收款项构成，2020年末同比增加38.06%，主要系预收款项可抵扣暂时性差异增加所致；公司长期股权投资主要为对合营企业苏州联鑫置业有限公司、太仓卓润房地产开发有限公司、镇江扬启房地产开发有限公司及联营企业西安丝路国际金融创新中心有限公司的股权投资，近年来随着公司对合联营企业追加投资，长期股权投资持续增长。2021年6月末，公司预付款项大幅增长，

　　主要系当期预付土地款增加所致；其他应收款大幅增长，主要系当期项目合作款增加所致；货币资金有所减少，存货账面价值有所增加。

　　近年来公司负债总额亦呈增长态势，公司负债主要由应付账款、预收款项、其他应付款和有息债务构成。其中应付账款主要为应付工程款，近年来持续增长；随着签约销售规模的持续增加，公司预收款项持续，可对其未来收入结转形成较好支撑；

　　其他应付款主要由单位往来款构成，随着公司加大项目合作的力度，2020年末大幅增长；此外，2020年公司拿地力度有所减弱，且同时加强财务管理，

　　有息债务规模增幅有所减少。另2021年6月末，公司应付账款、预收款项（含合同负债）、其他应付款及有息债务均有所增长。

　　所有者权益构成方面，近年来公司实收资本保持稳定；得益于利润留存，公司未分配利润持续增长；少数股东权益呈现波动增长态势。另2021年6月末，公司少数股东权益维持稳定，未分配利润持续增长。

　　财务杠杆方面，近年来公司净负债率呈下降态势，但仍处于行业较高水平，截至2021年6月末，公司净负债率为177.16%。

　　公司流动资产主要由存货和货币资金构成，公司存货周转效率持续下滑，同时公司存货中位于天津的开发产品去化及未来结转盈利情况有待关注

　　在项目开发及储备规模持续扩大的带动下，近年来公司流动资产规模持续上升，公司流动资产主要由存货和货币资金构成。

　　从存货构成来看，公司存货主要由开发成本和开发产品构成。截至2021年6月末，公司开发产品账面价值为39.59亿元，占存货的比重为16.24 %，开发产品中的天津欧筑1898项目账面价值7.24亿元、西安曲江香都项目账面价值7.00亿元、西安万熙天地项目账面价值6.50亿元、天津熙悦湾项目账面价值4.33亿元、西安丹轩梓园项目账面价值3.32亿元占比较大，其去化进度有待关注。截至2021年6月末，公司存货跌价准备合计为2.05亿元，全部

　　为对开发产品的跌价准备，主要系公司开发产品或车库市场价值较低所致。其中2020年公司增加计提存货跌价准备0.97亿元，主要为天津熙樾台项目

　　2,548.11万元和天津欧筑1898叠璟院项目1,499.92万元。中诚信国际关注到，公司部分位于天津的项目开发产品账面价值较大，同时公司2020年对天津项目计提存货跌价准备，其未来去化及结转盈利情况值得关注。

　　资产周转效率方面，近年来公司存货及总资产周转效率持续下滑，主要由于公司资产及存货规模持续上升，而结转收入及成本较为稳定所致。

　　近年来公司EBITDA对债务本息覆盖程度能力较弱；但得益于销售回款的增加，公司经营活动净现金流改善明显，同时公司货币资金持续增长，对短期债务的覆盖能力有所增强

　　随着销售业绩和回款的增长，近年来公司销售商品、提供劳务收到的现金持续增长。2020年公司拿地力度有所减弱，土地储备资金支出减少，当年公司经营活动净现金流同比大幅增长。

　　近年来公司债务规模持续增长，2020年以来公司加强财务管理，有息债务规模增幅有所减少。债务来源主要由银行贷款、债券融资、委托借款和其他借款构成，债务结构较为分散。

　　受债务规模增长及盈利能力下滑的双重影响，公司EBITDA对债务本金的保障能力较弱；随着签约销售金额持续增长带动销售回款增加，近年来公司手持货币资金逐年充实，对短期债务的覆盖能力有所增强；2020年销售业绩及回款持续增长，当年拿地力度减弱，拿地支出减少，其经营活动净现金

　　注：2021年上半年度总债务/EBITDA、经营活动净现金流/总债务和总债务/销售商品、提供劳务收到的现金指标经年化处理。

　　截至2021年6月末，公司与多家商业银行和信托公司保持良好的合作关系，公司取得的金融机构授信总额为98.90亿元，其中未使用额度为33.40亿元，备用流动性尚可；同时，公司为A股上市公司，拥有资本市场融资渠道，财务弹性较好。

　　截至2021年6月末，公司受限资产合计为75.70亿元，其中1.46亿元受限货币资金为各项保证金；73.79亿元为用作抵押的受限存货；0.05亿元为用作抵押的受限固定资产，受限资产合计占当期末总资产的20.59%。

　　或有事项方面，截至2021年6月末，公司暂无对外担保事项。重大诉讼方面，截至2021年6月末，公司涉及2起重大诉讼，公司均为原告，或有风险可控。

　　过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信用报告》及相关资料，2018~2021年6月30日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违约记录。

　　公司实际控制人西安高科系西安高新区管委会的直属企业，地区职能定位重要，综合实力雄厚；作为西安高科下属唯一上市房地产企业，公司在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持

　　公司实际控制人西安高科作为西安高新区管委会的直属企业，承担了西安市政府和高新区管委会委托的三星电子重大配套项目、西安国际社区、

　　资金等多方面获得高新区管委会较大的支持。公司作为西安高科下属唯一上市房地产企业，在西安市场开展业务具有一定资源及品牌优势，可在项目获取、资金安排等方面获得较强的股东支持。

　　此外，西安高科下属房地产开发企业除公司和控股股东高新地产外，还有西安高科集团高科房产有限责任公司（以下简称“高科房产”）和西安紫薇地产开发有限公司（以下简称“紫薇地产”）。为解决关联公司与公司的同业竞争问题，西安高科于

　　2020年12月8日作出承诺，承诺从原避免同业竞争承诺到期之日（2020年12月31日）起未来36

　　个月内分布完成对存在同业竞争的房地产开发项目及业务梳理、阶段性托管、资产注入等工作，基本计划包括：（1）第1-6个月就现有实际开展业务的项目公司，对存在同业竞争的分批次与公司签署项目股权托管协议，委托公司经营管理，在一定程度上消除同业竞争的负面影响。此外，高科集团尚有不以项目公司形式存在的房地产业务，通过新设项目公司或注入现有项目公司的方式，使该部分房地产项目以独立法人形式存在；（2）第7-36个月，

　　完成高科集团下属不以项目公司形式存在的房地产业务的分立、剥离，其后签署股权托管协议，将相应项目公司委托至公司经营管理；公司对托管的项目进行动态跟踪，在此基础上，开展房地产资产及业务注入工作。（3）在上述解决同业竞争措施实施完成后，高科集团保证下属、控股或其他具有实

　　我公司将在评级对象的评级有效期内对其风险程度进行全程跟踪监测。我公司将密切关注评级对象公布的季度报告、年度报告及相关信息。如评级对象发生可能影响信用等级的重大事件，应及时通知我公司，并提供相关资料，我公司将就该事项进行实地调查或电话访谈，及时对该事项进行分析，确定是否要对信用等级进行调整，并根据监管要求进行披露。

　　注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；2、中诚信国际分析时未将“一年内到期的非流动负债”中的应付利息部分纳入债务计算；3、带*指标已经年化处理。

　　短期债务 =短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项

　　经营性业务利润 =营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他收益

　　EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+使用权资产摊销

　　注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相关企业专用。根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公式为：“长期投资=债权投资+其他权益工具投资+其他债权投资+其他非流动金融资产+长期股权投资”。

　　注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

　　注：除AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。