我国存量经营性基础设施资产总规模超过120万亿元，存量资产REITs潜在的市场空间巨大。权益型REITs有助于拓宽基础设施投资资产金额来源，从而促进基础设施建设。基础设施REITs发展需要税收优惠政策支持。

  REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文全称是不动产信托投资基金。根据底层基础资产所属的行业领域不相同，可以将REITs分为物流类REITs、商业办公类REITs、居住物业类REITs、商业零售类REITs、旅游娱乐类REITs和基础设施REITs等。我国REITs应用比较多的行业领域是房地产领域，募集资金大多数都用在房地产开发投资与商业地产，如商场、写字楼经营等，所以在我国REITs曾一直被翻译为“房地产信托投资基金”。实际上，国际上REITs运用的行业领域较广，如美国REITs也大量应用于基础设施领域，成为基础设施领域重要的直接融资来源。就基础设施REITs而言，按照不同的分类标准，可大致分为权益型REITs、抵押型REITs或混合型REITs，也可大致分为公募REITs或私募REITs。

  基础设施REITs打通了基础设施领域又一个对接长期资金市场的重要直接融资渠道，基础设施领域探索发行REITs金融工具具备极其重大意义。第一，拓宽基础设施项目投资资产金额来源。REITs可以为项目发起人或原始权益人筹集基础设施项目建设资金提供除贷款、债券或股票等之外的选择。特别是权益型REITs符合国务院关于项目资本金管理相关规定，可当作部分基础设施项目资本金（不超过项目资本金总额的50%），从而缓解基础设施领域项目资本金筹集这一大难题。第二，有助于盘活基础设施存量资产。基础设施REITs把长期以来沉淀的大量基础设施存量资产（包括产权或收益权）转化为标准化的金融理财产品，提高存量资产的流动性和可交易性，有可能提升存量资产的价值。第三，有助于地方政府降杠杆和防风险。长期以来基础设施主要是依靠政府及其所属投融资平台公司等国有企业投资建设，且主要采取银行贷款、企业债券和政府债券等债务融资模式，地方政府及其所属国有企业为此背上了沉重的债务包袱，也蕴藏潜在的财政风险乃至金融风险。权益型REITs则属于股权投资方式，有助于地方政府或其所属国有企业降杠杆和防风险。最后，有助于完善储蓄转化投资机制。长期以来我国高度依赖间接融资尤其是银行贷款的融资模式，从宏观层面看，不利于储蓄转换为投资，转化为投资的效率也相比来说较低。基础设施REITs可以为险资、社保基金、主权财富基金等长期机构资金提供相对安全稳定的直接投资机会，还可以直接为高净值家庭提供资产配置/投资的新机会。

  REITs发行的重要前提是底层基础资产具备现金流收入。因而，REITs发行必须首先要建立在底层基础资产权属明确的基础上，亦即底层基础资产的产权或收益权（如房屋租金收入、公路收费权收入、铁路运输票款收入等）由原始权益人合法享有，不存在权利争议。如果原始权益人转让的底层基础资产的产权不明确或收益权存在争议，则不适宜作为REITs的底层基础资产。同时，底层基础资产一般不得用于抵质押担保或者其他限制性条件，除非原始权益人转让底层基础资产时能够予以解除。

  在基础设施领域，底层基础资产涉及的主要事项是国有资产产权和特许经营权（收益权）的转让。基础设施REITs的底层基础资产常常要满足以下三个前提和要求：一是基础设施项目本身具备稳定现金流。绿地投资项目存在比较大的设计和建设风险，所以项目建设期发行REITs筹集资金的难度相对较大。而基础设施项目在竣工投产特别是进入正常运营期后，设计和建设风险基本得到释放，现金流较为稳定可靠。二是具备受益者/使用者付费机制。从国际上看，基础设施REITs的底层基础资产所处领域基本上为具有收费机制或经营性收入的行业领域，如电力、铁路、收费公路、机场、港口、通信设施和油气管道等，可以产生一定的经营性现金流，且较为稳定甚至随着需求增加还可能有所增长。一般而言，主要是依靠政府付费或运营补贴的PPP项目，不太适合发行权益型REITs，至少从政策导向上不应当鼓励。三是基础设施资产产权或收益权不存在权属争议，相关的土地使用权和房产权属明确，不处于抵质押状态。

  初步估算，目前我国基础设施领域存量资产总规模大约为380万亿元人民币，但大部分属于非经营性资产，大约只有30%-40%是具有使用者付费机制、能带来经营性现金流的经营性资产，即约120万亿元人民币，主要分布在电力、铁路、收费公路、机场、城市公交、供水、污水处理、垃圾处理、供热、燃气、通讯、仓储物流和特色产业园区等经济基础设施领域，以及教育、医疗卫生、体育等社会基础设施领域。这些基础设施领域非常适合运用REITs的主要领域。按照净现金流测算，初步估算这些经营性资产潜在的REITs底层基础资产总额每年达到6万亿元左右。

  如果能将其中的5%即约3000亿元转化为REITs，按照存量项目平均8-10年剩余收费期或特许经营期计算，则REITs融资额或发行总规模可望达到约2.5-3.0万亿元；当然，如果基础资产转化比例达到10%，则REITs的总规模将达到5-6万亿元。这大概也是我国基础设施REITs潜在的发展空间，总体上非常大。当然，我国基础设施REITs发展尚处于起步阶段，当前最重要的任务是踏实地做好试点工作，精心筛选试点基础设施项目，高质量做好试点项目，总结经验，形成典型项目案例。